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劣币驱逐良币的现象正在养老市场上演。

一方面，打着“以房养老”“养老补贴”幌子的养老诈骗案频发；另一方面，真正的“以房养老”产品举步维艰。这是当前养老金融市场之怪现状。

券商中国记者在调研采访中了解到，信托版“以房养老”首单之后遭遇复制难、推广难，推出逾10年的保险版“以房养老”迄今也不足300单。

住房资产是民众重要的财富组成部分，也是提升老年人生活质量的关键资源。通过机制完善的金融工具推进“以房养老”，对于盘活万亿级存量住房资产、丰富养老资金来源、激发市场活力均意义深远，但任重道远。

信托版“以房养老”：“首单”之后复制难

在老龄化日益加深的当下，不仅存在“养老难”，还存在“养老贵”的问题。与此同时，我国城镇居民家庭资产中住房资产占比超过60%，但大量房产无法产生正向现金流。

通过信托方式推进“以房养老”，是一种新的探索方向。中共中央、国务院2024年底发布的《关于深化养老服务改革发展的意见》提出，要大力发展养老金融，其中提到要“拓展养老服务信托业务”。

今年以来，在地方政府积极推动下，不动产信托登记在北京、上海、广州、厦门、天津、苏州等六个城市试点破冰，为信托版“以房养老”打开空间。从落地案例来看，以养老、特殊需要为目的的不动产信托，从服务高净值人群的工具走进了寻常百姓家，在养老、特殊群体保障等领域展现显著价值‌。

北京通州区70岁的居民田女士为其40岁的自闭症患者儿子，完成了不动产信托财产登记办理，成为全国首例不动产信托财产登记试点案例。该不动产信托将田女士唯一房产纳入信托保护，为其自闭症患者的终身照护提供了稳定、受保护的经济来源。

又如，在上海，年近80岁的李女士膝下无子女，晚年日常生活主要依靠侄子照料。李女士名下仅有一套处于出租状态的房产，如何在保障自身晚年生活无虞的同时，将房产妥善传承给侄子，成为李女士亟待解决的难题。通过设立不动产信托，李女士的多重需求得到了系统性解决。

不过，不动产信托首单落地后，普遍遭遇“推广难题”。据券商中国记者了解，不动产信托登记虽然解决了不动产作为信托财产的独立性问题，实现了“非交易过户”，但在实际操作中按照“交易过户”来执行，导致重复征税且税负较重。同时，不动产装入信托后的纳税义务主体是谁，是委托人、受托人还是受益人，亦或是信托本身？当前各地关于该业务的税收多表述为“按照相应法律法规、税收政策办理”。该模糊表述亟待更具体的政策办法予以完善。

一家信托公司财务人员向券商中国记者分析，不动产信托目前面临较重的税务负担，主要源自于两方面：

一是产权转移时的重复征税问题。按照目前税务部门对于不动产转移的认定，尚无与信托设立相关的“非交易过户”制度。由于信托设立与处置阶段被视为涉及两次产权转移，因此均需要缴纳产权转移登记对应的契税、印花税等税费。

二是信托产品的税收身份问题。目前信托产品无法成为不动产的持有主体，也无法以信托产品作为税收身份缴税，因此在信托设立、存续、处置阶段，均需按照信托公司（非信托产品）进行交易，缴纳相应的增值税、房产税、土地增值税等税费，而公司作为主体适用的税率往往较高。

据记者调研了解，在已经落地的一些首单案例中，各方对于双重征税和税收成本较高异议较多，在税负分担方面尚未形成规模化推广的成熟模式。

针对这一痛点，各地采取不同方式应对。例如，在北京通州区政府的引导下，由八位热心市民与北京慧众慈善基金会共同出资发起设立了专项慈善信托。首期资金专项补贴符合条件的北京地区特殊需要家庭设立不动产信托的契税费用，单户最高资助2万元，通过“政府引导+社会参与”模式，推动信托制度向普惠民生领域延伸。

保险版“以房养老”：10年不足300单

相较信托版“以房养老”，保险版“以房养老”实践探索时间更长。自2015年首款老年人住房反向抵押养老保险“幸福房来宝”获批上市销售，迄今已逾10年。但“叫好不叫座”的情况凸显。

老年人住房反向抵押养老保险可将“沉睡”房产转化为终身领取的养老金。其操作方式是，拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

作为一种连接住房、养老和投资理财的金融创新工具，保险版“以房养老”在全球多个国家得到初步发展，并被视为盘活房产价值、补充养老资金来源的重要工具，如新加坡的屋契回购计划（LBS）已服务超1万户家庭。

在我国，原中国保监会于2014年6月发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，启动老年人住房反向抵押养老保险试点，试点城市包括北京、上海、广州以及武汉等4个城市。2018年7月31日，该业务正式扩大到全国。

2017年，彼时82岁的陈大爷成为上海第一批尝试“以房养老”的老年人之一，通过将房产抵押给保险公司，陈大爷不用改变住处和生活习惯，从保险公司定期获得的保险金成为他安享晚年的重要养老金来源。接受记者采访时，陈大爷对该模式连连点赞。

不过，历经多年探索，保险版“以房养老”依然未能实现量的突破。目前批量开展老年人住房反向抵押养老保险业务的保险公司仅幸福人寿一家。据最新数据，截至2025年8月底，幸福人寿累计发放养老金超过1.2亿元，为149户家庭、218名老人的生活经费来源提供长期保障。

据券商中国记者了解，咨询反向抵押养老保险的家庭并不少，最终之所以大部分无法完成投保，主要有三点原因：一是年龄不合适，二是房子不合适，三是投保阻力大。

另外，保险版“以房养老”还有三大现实难题：一是“以房养老”项目周期长、业务前期现金流压力较大；二是房价波动风险大，规模化运营将对保险公司偿付能力和风险管理产生较大压力；三是关于房屋债权的确认，公证遗嘱效力存在被临终前最后一次有法定效力的遗嘱覆盖的可能，给处置环节房屋债权的实现带来挑战。

发展契机：亟需顶层设计、多方协同

总的来说，无论是保险版“以房养老”，还是信托版“以房养老”，虽然在制度上取得了“破冰”性进展，具备了服务普通家庭的潜力，但离真正“飞入寻常百姓家”尚有不小距离。

其中，公众认知不足是一个非常突出的制约因素，这是一个需要政府部门、金融机构、社区、家庭等各部门共同参与的长期过程。同时，还需要进一步完善制度设计，鼓励增加供给，满足市场需求。

中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文认为，老年人住房反向抵押固然是一款小众产品， 但作为养老保障制度的一个组成部分，它具有两个不可替代的作用：一是对只有一处住所的老年群体增加退休收入来源的不可替代性；二是居家养老的退休养老方式的不可替代性。在理论上讲，我国住房反向抵押的潜在市场是存在的，潜在需求是明显的。

郑秉文建议，针对反向住房抵押养老保险试点效果不佳的现状，建议完善政策与立法，参照国际经验，引入担保机制，对承保人提供保险，或对承保人、投保人提供“双向保险”，以降低风险，激发市场活力。

郑秉文同时建议丰富“以房养老”实现形式。不动产信托对于解决特殊群体养老传承需求有重要意义，也是在目前房地产市场低迷情况下盘活资产的重要切入点，建议推广通州已落地的不动产信托财产登记制度，为特殊群体提供房产隔代传承和养老保障解决方案，并优化相关税收政策，避免重复征税。建议支持保障房领域的“以房养老”产品创新，在房地产市场调整期激活相关需求。

多位信托行业人士分析认为，从目前不动产信托试点情况来看，不动产信托普惠化需打通“登记—税收”政策闭环。其核心在于消除重复征税与明确信托纳税身份，在风险可控的情况下推进信托财产登记配套信托税制建立，同时防范不法套利，让制度真正惠及民生。

建议明确可纳入养老金融或普惠型信托产品的不动产信托产品种类，制定专项政策配套，避免双重征税。

“把房产装入信托实际上是建立了一种信托关系，并不是真正的产权转移，因此在处置阶段缴税是比较合理的，否则存在重复征税的问题。”一家信托公司负责人表示，这个问题如果解决，不动产信托在解决“以房养老”问题上将是一片蓝海。